Gemeinnützige Wohnungen unterliegen auf Lebensdauer einer strengen Mietzinsbindung. Nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz dürfen gemeinnützige Vermieter nur eine deutlich unter Marktniveau liegende kostendeckende Miete inklusive beschränkter Ertragskomponenten verlangen. Einem gesetzlichen Finanzierungsauftrag entsprechend bleibt das erwirtschaftete Vermögen im Unternehmen gebunden und wird im Sinne eines Generationenausgleichs wieder in die Errichtung kostengünstiger Wohnungen eingesetzt.
Damit unterscheiden sich die Gemeinnützigen grundlegend von gewerblichen Wohnungsunternehmen. Während bei gemeinnützigen Bauvereinigungen die preiswerte Vermietung und spekulationsfreie Bewirtschaftung und Instandhaltung im Mittelpunkt steht, haben die gewerblichen/privaten Vermieter die Gewinnmaximierung im Auge und orientieren sich bei den Mieten an den aktuellen Marktkonditionen.
Wie sehr sich dieser Unterschied in den Mietkosten niederschlägt, zeigt ein Beispiel: In einem Wohnungsinserat eines gewerblichen Bauträgers wurde eine am Nordbahnhof-Areal (2. Wiener Gemeindebezirk) gelegene 82 m2 große Wohnung um 1.360 Euro angeboten. Hinzu kommen noch die Kautions- und Maklerkosten im Ausmaß von 4.200 Euro bzw. 3.300 Euro. Nur unweit davon befindet sich eine Wohnhausanlage der SOZIALBAU AG. Hier kostet eine gleich große Mietwohnung (ohne Eigentumsoption) um fast die Hälfte weniger – nämlich nur 730 Euro/m2. Als Einmalkosten werden 4.100 Euro für den Finanzierungsbeitrag fällig.
Beispiel: Mietwohnung, 82 m2, 2. Stadtquartier Nordbahnhof
Gemeinnützige Wohnung SOZIALBAU AG | Private Wohnung freier Markt | |
---|---|---|
Miete pro Monat (inkl. BK/USt.) | 730 € | 1.360 € |
Finanzierungsbeitrag | 4.100 € | |
Kaution | 4.200 € | |
Makler | 3.300 € |
Dieser gemeinnützige Wettbewerbsvorteil für nachhaltig leistbares Wohnen zeigt sich besonders gut, wenn alle Kredite zur Errichtung des Wohnhauses zurückbezahlt sind. Dann macht die „Grundmiete“ in gemeinnützigen Wohnungen nur mehr 1,75 Euro/m2 aus, hinzu kommt noch ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag. Damit weist der ausfinanzierte Wohnungsbestand der Gemeinnützigen konkurrenzlos günstige Mieten auf. Ihre Wohnungen bleiben dauerhaft für heutige und künftige Bewohnergenerationen erhalten.
Bei privaten bzw. gewerblichen Wohnungsunternehmen ist das anders: Haben sie zur Errichtung der Wohnhausanlage Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen, sind die Bauträger – ebenso wie gemeinnützige Unternehmen - bis zur vollständigen Rückzahlung des öffentlichen Darlehens an die Mietbegrenzungsvorschriften gebunden. Ist dies erfolgt, können sie das Objekt gewinnbringend verwerten oder eine angemessene Marktmiete vorschreiben. Diese Wohnungen stehen nicht mehr künftigen Generationen zur preisgünstigen Wohnraumversorgung zur Verfügung.